„Mein Haus, mein Auto, mein Boot“, lautete vor 30 Jahren ein Werbespot der deutschen Sparkassen, der bis heute regelmäßig auf YouTube abgerufen wird. Die eigenen vier Wände waren immer schon ein großer Traum vieler Deutscher.

Allerdings ein immer schwieriger zu finanzierender, wie eine Mitte Dezember veröffentlichte Untersuchung des Kiel Instituts zeigt. Das Institut wertete dazu den German Real Estate Index aus. Ergebnis: Die Erschwinglichkeit von Wohneigentum hat in deutschen Städten seit 1980 deutlich abgenommen.

Die Erschwinglichkeit setzt sich der Analyse zufolge aus zwei Komponenten zusammen: dem Anteil des verfügbaren Haushaltseinkommens, der für Zins- und Tilgungskosten aufgewendet werden muss, sowie dem Eigenkapitalbedarf für den nicht fremdfinanzierten Teil des Kaufpreises, für Steuern und Nebenkosten. Wie sich zeigt, haben sich die Zins- und Tilgungskosten trotz steigender Immobilienpreise seit den 1980er-Jahren relativ zum Haushaltseinkommen halbwegs stabil entwickelt – vor allem dank sinkender Zinsen. Die Babyboomer-Generation musste demnach zwischen 1980 und 1990 rund 20 Prozent ihres Einkommens für Hypothekenzahlungen bei Eigentumswohnungen und etwa 46 Prozent bei Einfamilienhäusern aufwenden. Bei den Millennials, die zwischen 2015 und 2024 kauften, waren es 25 bzw. 42 Prozent.

Aber: Der Eigenkapitalbedarf – also die Einstiegskosten – ist gestiegen und hat sich laut Kiel Institut „zu der zentralen Hürde für den Erwerb von Wohneigentum“ entwickelt. „Babyboomer mussten in den 1980er-Jahren etwa das 1,7-fache ihres Jahreseinkommens an Eigenkapital für eine Wohnung und rund das 3,6-fache für ein Einfamilienhaus aufbringen, Millennials heute dagegen mehr als drei bzw. fünf Jahreseinkommen. Mit der aktuellen Sparquote von 20 Prozent müssen Haushalte gemäß der Analyse heute rund 14 Jahre sparen, um das notwendige Eigenkapital bereitzustellen. In den 1980er-Jahren hätten Haushalte nur halb so lange benötigt.

Einstiegskosten in den Immobilienmarkt nehmen weiter zu

Mit steigenden Immobilienpreisen und einer Grunderwerbssteuer, die laut der Analyse von den Bundesländern in den vergangenen beiden Jahrzehnten vielfach angehoben wurde, nehmen die Einstiegskosten in Form des Eigenkapitalbedarfs weiter zu.

Die Entwicklung ist problematisch. Denn sie hat den Autoren zufolge direkte Auswirkungen auf Vermögensbildung und Generationengerechtigkeit. Sie „führt dazu, dass der Zugang zu Eigentum zunehmend vom vorhandenen Vermögen abhängt“, schreiben sie im Kiel Policy Brief „(H)ausgeträumt: Eigenkapital als Hindernis zum Eigenheim“ vom Dezember 2025. Haushalte mit ausreichenden Ersparnissen oder familiärer Unterstützung könnten steigende Eigenkapitalanforderungen deshalb eher bewältigen, während Haushalte mit geringem Vermögen oder ohne familiäre Hilfe trotz bezahlbarer Kreditraten häufig außen vor bleiben würden.

Experten fordern Senkung der Grunderwerbsteuer

Wohneigentum sei aber nicht nur ein bedeutsamer Bestandteil individueller Lebenszufriedenheit, sondern auch eine zentrale Quelle für langfristigen Vermögensaufbau. Dazu ist auch diese Zahl bemerkenswert: Hierzulande liegt die Eigentumsquote laut der Untersuchung des Kiel Instituts mit rund 44 Prozent deutlich unter dem europäischen Durchschnitt von etwa 70 Prozent – und sinke sogar.

Daraus leiten sie die Forderung ab, die Hürden für den Eintritt in den Eigentumsmarkt zu senken, damit ein breiterer Anteil der Bevölkerung Wohneigentum erwerben kann. Ihre Empfehlung: „eine gezielte Senkung der Grunderwerbsteuer, kombiniert mit einer Anhebung der Grundsteuer.“ Dies könne den Markteintritt insbesondere für junge Haushalte mit geringem Vermögen erheblich erleichtern, ohne die öffentlichen Haushalte zu belasten.

Langfristiger Vermögensaufbau ist auch unter dem Gesichtspunkt der Verschuldungsgefahr bedeutsam. Mitte November zeigte der jüngste „SchuldnerAtlas Deutschland 2025“ von Creditreform, dass die jahrelange finanzielle Resilienz vieler Haushalte an ihr Ende kommt. Nach sechs Jahren rückläufiger Zahlen waren 2025 wieder 5,67 Millionen Menschen über 18 Jahre überschuldet, können also die Summe ihrer fälligen Zahlungsverpflichtungen mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht begleichen. Zudem stehen ihnen zur Deckung ihres Lebensunterhalts weder Vermögen noch Kreditmöglichkeiten zur Verfügung.

Bedenklich dabei: Wie der „SchuldnerAtlas“ illustriert, sind 2025 nicht nur klassische Risikogruppen betroffen. Erstmals seit Jahren stieg die Zahl überschuldeter Verbraucher über fast alle sozialen Gruppen hinweg. Besonders auffällig ist die Entwicklung bei Menschen mit mittlerem und sogar überdurchschnittlichem Einkommen, die ihren Lebensstandard nach Jahren des Verzichts durch Ersatz- oder Nachholkonsum zu halten versuchen. Überschuldung ist offenbar kein Randphänomen mehr. Wir sehen mittlerweile viele, die eigentlich gut situiert sind, aber ihre finanzielle Belastbarkeit überschätzt haben. Das betrifft zunehmend auch Menschen mit stabilem Einkommen und geregeltem Alltag.

Quellen:
www.creditreform.de
www.kielinstitut.de