Wilhelm von Schadow war ein rühriger Mann. Er gründete einst die Düsseldorfer Malschule und verhalf der städtischen Kunstakademie in der ersten Hälfte des 19. Jahrhunderts zu internationalem Ansehen. Düsseldorf würdigte Schadows Tun und benannte eine Straße nach ihm. So ist sein Name bis heute präsent – insbesondere bei vielen, die sich mit Einzelhandel und Stadtentwicklung beschäftigen. Denn die Schadowstraße im Herzen der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt gehört seit Jahrzehnten zu den meistfrequentierten Einkaufsmeilen in Deutschland. Hier tummeln sich nach Angaben der IHK Düsseldorf aktuell jeden Tag bis zu 130.000 Passanten. Das sind nahezu doppelt so viele wie gut zehn Jahre zuvor, als die Stadt eine umfassende Neugestaltung des Areals anging. Gleichzeitig liegen die Umsätze der Einzelhändler an der Schadowstraße derzeit etwa 15 Prozent über dem Durchschnitt vergleichbarer innerstädtischer Lagen. Warum das so ist, haben Creditreform Wirtschaftsforschung und Handelsblatt Research Institute (HRI) in einer Studie zum Textileinzelhandel herausgearbeitet. „Der Fall zeigt, dass Aufenthaltsqualität – etwa durch Verkehrsberuhigung und Begrünung – unmittelbar zur Stärkung der Nutzung und Wirtschaftskraft beitragen kann“, schreiben die Autoren.

Einzelhandel unter Druck

Neue Konzepte sind gefragt, denn Innenstädte, Immobilienwirtschaft und Einzelhandel geraten zunehmend unter Handlungsdruck. Konjunkturschwäche und ein Wandel im Konsumverhalten sorgen dafür, dass Verbraucher immer seltener im stationären Handel einkaufen. Die Folge sind Frequenzrückgänge und Leerstände in den Innenstädten. Der Einzelhandel zählt Creditreform und HRI zufolge zu den am stärksten schrumpfenden Wirtschaftsbereichen in Deutschland. In den Jahren zwischen 2010 und 2025 ist die Zahl der Handelsbetriebe um rund 16 Prozent auf 316.310 gesunken. Und der Abwärtstrend setzt sich fort. Der Handelsverband Deutschland (HDE) erwartet, dass 2026 weitere 4.900 Geschäfte verloren gehen. Einerseits schließen zunehmend kleine, inhabergeführte Läden, andererseits geraten immer häufiger auch große, vermeintlich stabile Filialisten unter Druck. „Die aktuelle Konsolidierung unterscheidet sich signifikant von früheren Wellen. Es verschwinden nicht nur einzelne schwache Anbieter. Vielmehr stehen ganze Geschäftsmodelle infrage, vom klassischen Warenhaus bis zum mittelgroßen Modefilialisten“, betont Patrik-Ludwig Hantzsch, Leiter der Wirtschaftsforschung bei Creditreform. Die Dramatik der Situation zeigt sich in der Entwicklung der Insolvenzen. Im Jahr 2025 gab es im Einzelhandel 2.440 Insolvenzen – ein Anstieg von etwa 9 Prozent gegenüber 2024. Auffällig ist, dass in jüngster Zeit häufiger größere, traditionsreiche Unternehmen betroffen sind. Prominente Marken wie der Schuhhändler Görtz oder die Modeanbieter Esprit und Gerry Weber sind aus dem innerstädtischen Einzelhandel verschwunden. Dazu hat der Warenhauskonzern Galeria zahlreiche Standorte geschlossen. Besonders groß sind die Risiken nach Analyse von Creditreform und HRI im Textil- und Bekleidungshandel. Abzulesen sei das an deren vergleichsweise schlechten Bonitätskennzahlen. Ein Grund: „Mode wird aus Konsumentensicht zunehmend als klassisches Sparsortiment wahrgenommen. Geld wird bewusster eingesetzt und eher für Erlebnisse, Freizeit oder Sport ausgegeben.“

Shopping verliert Reiz

Hinzu kommt ein verändertes Konsumverhalten. Viele Verbraucher und Verbraucherinnen betrachten Einkaufen nicht mehr als attraktive Freizeitgestaltung. In Befragungen geben mehr als 50 Prozent an, ihre Zeit lieber mit anderen Aktivitäten als Shopping verbringen zu wollen. Dafür nennen Konsumforscher vor allem zwei Gründe: Zum einen hätten viele Menschen in der Corona-Pandemie erlebt, dass digitale Einkäufe oft schneller und bequemer sind als Besuche in Ladengeschäften. Zum anderen hätten neue Arbeitsmodelle das Besuchsverhalten in Innenstädten verändert. „Beschäftigte im Homeoffice kommen ohne konkreten Anlass nur noch 1,4-mal im Monat in die Innenstadt, Hybridarbeitende 3,1-mal und überwiegend vor Ort Tätige 4,7-mal“, heißt es in der Studie von Creditreform und HRI.

Leerstand als Chance

Die Analyse macht aber auch deutlich, dass Leerstand, insbesondere in ehemaligen Warenhausfilialen Ausgangspunkt für neue Nutzungskonzepte sein kann. Doch das erfordert Geduld. „Der Weg von der Schließung bis zur neuen Nutzung dauert im Mittel vier bis fünf Jahre“, schreiben die Autoren. Die häufigsten Gründe seien Verzögerungen bei der Suche nach Investoren, strenge planungsrechtliche Vorgaben, komplexe Genehmigungsverfahren sowie umfangreiche bauliche Anpassungen. Dennoch ist erkennbar, dass die Reaktivierung vorangeht. Fast jeder fünfte neu vermietete Quadratmeter in deutschen Innenstädten entfällt mittlerweile auf ein ehemaliges Galeria-Objekt. Neue Perspektiven eröffnen Konzepte, die auf eine gemischte Nutzung setzen: Einzelhandel und/oder Gastronomie im Erdgeschoss, gewerbliche Nutzung und Wohnen in den Etagen darüber. „Entscheidend ist, dass eine betroffene Kommune schnell und pragmatisch handelt. Zusammen müssen Händler, Eigentümer, Gastronomie, Kultur, Verwaltung und Politik ein individuelles Konzept erarbeiten“, betont Patrik-Ludwig Hantzsch.

Die Studie von Creditreform und HRI nennt zahlreiche Beispiele, wie eine strategisch gesteuerte Innenstadtentwicklung dem Leerstand entgegenwirkt, die Aufenthaltsqualität verbessert und so viele Menschen in die City zurückholt. „Das sind jedoch keine Blaupausen, sondern individuelle Konzepte. Denn was in der einen Stadt funktioniert, funktioniert nicht automatisch auch in einer anderen Stadt“, betont der Leiter der Creditreform Wirtschaftsforschung.